En momentos como los que estamos viviendo ahora de desconocimiento y crisis es cuando más aparece la picaresca con el fin de saltarse las normas y las leyes en beneficio propio.
La Agencia Negociadora del Alquiler nos cuenta que está notando un crecimiento importante de inquilinos y propietarios, que en estas circunstancias generadas por el coronavirus, intentan buscar maneras de saltarse o incumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las Infracciones más repetidas en los propietarios.
1. Propietarios que utilizan el alquiler residencial como si fuese alquiler turístico.
Es la situación de los propietarios con viviendas que estaban determinadas al alquiler de temporada. Estos no están obligados a cumplir los 5 años que tienen como derecho los inquilinos de permanecer en la vivienda.
Por lo tanto estos realizan contratos de alquiler con una duración habitualmente inferior a un año para así recobrar la vivienda posteriormente y dejar al inquilino sin su derecho de prórroga.
La Agencia Negociadora del Alquiler deja claro que : “ si los inquilinos acreditan que la finalidad de los arrendamientos era para residir habitualmente y de forma permanente, pasan a ser automáticamente contratos de alquiler de vivienda, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no alquiler turístico “.
2. Injusticias en el alquiler de viviendas protegidas.
Los arrendadores de las viviendas también suelen cometer muchas injusticias en el alquiler de viviendas protegidas, en especial cuando se reservan para ellos como por ejemplo los trasteros con el objetivo de guardar sus pertenencias. Pero según la ley: “Los trasteros de las viviendas son anejos inseparables y deben cederse obligatoriamente a los inquilinos”
3. Imposibilitar la prórroga hasta 5 años.
Por lo que dice la última reforma de LAU, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años. Algunos arrendatarios usan ciertos engaños para recuperar el inmueble manifestando falsas causas de necesidad.
4. Pedir más de dos meses de fianza.
Por la información que se ha recogido muestra que es común que los propietarios, ante el miedo a que los inquilinos dejen de pagar, quieren asegurar todo lo posible el alquiler de su vivienda y por esto exigen a los inquilinos más de dos meses de fianza. Esto va en contra a la última reforma que hubo en la LAU, que limita las fianzas a un máximo de dos mensualidades. No obstante los propietarios si podrían pedir mas de dos meses de fianza si se trata de un alquiler de larga duración ; es decir de mas de 5 o más de 7 años.
Infracciones Habituales de los inquilinos.
1. Abandono de la vivienda antes de que finalice el contrato.
Es uno de los comportamientos más habituales en los arrendatarios, estos piensan que tienen derecho a marcharse de la vivienda cuando quieran, y que no deben recibir ninguna penalización, y si esto sucede, y le reclaman una penalización económica, la suelen considerar totalmente injusta. Pero la Agencia Negociadora del Alquiler cita que “este supuesto solo es verdad si en el contrato de arrendamiento no figura de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato.
Sin embargo, si esta penalización aparece en el contrato, y el inquilino deja la vivienda a los 6 meses e informa a los propietarios con 30 días de antelación, obtendrá una penalización máxima equivalente a una mensualidad de alquiler por cada año del contrato que le faltase por cumplir y para los contratos inferiores al año, tendrá que pagar una indemnización proporcional. Si no se comunica el abandono de la vivienda con 30 días de antelación, se le podría reclamar también una penalización por no avisar con el tiempo de antelación establecido. Si el inquilino dejase la vivienda antes del sexto mes, el propietario podría exigirle los meses de alquiler que faltasen hasta el cumplimiento del 6to mes.
2. Emplear la fianza como un mes de alquiler.
En la LAU el artículo 36 regula todo lo relacionado con la fianza, pero en ninguna ocasión aprueba al inquilino a reemplazarlo por un mes de alquiler. Por esto mismo el estudio persiste en que “se trata de un uso ilegal y muy extendido entre muchos inquilinos, que ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituye el pago del último mes por el importe de la fianza”.Sobre la devolución de la fianza, la LAU muestra en el artículo 36.4, dicho dinero deberá ser devuelto al inquilino al final del contrato en un plazo de un mes desde que se devuelven las llaves de la vivienda.
3. Meter a otra persona en la vivienda.
Es una práctica que se da mucho en los arrendamientos de vivienda, si los inquilinos meten a una o varias personas, que sean mayores de edad, para que vivan en el hogar de manera habitual, sin que esto sea comunicado al arrendador y por tanto sin la inclusión obligatoria en el contrato de alquiler. Esto puede provocar diversos problemas para el arrendador, dado que la persona, mayor de edad, que habita en la vivienda y que no figura en el contrato, esta extensa de todas las obligaciones contractuales, desde el pago del alquiler, reparaciones…
4. Desgaste de las viviendas: daños y mantenimiento.
Aparte de los impagos, la infracción más habitual es cuando suceden importantes destrozos en las viviendas o constan de un deficiente mantenimiento. En estas situaciones, el arrendatario recibe la vivienda en malas condiciones, peor que cuando la puso en alquiler, esta situación no debe confundirse con los deterioros provocados por el paso del tiempo, ni el desgate natural de la vivienda.
5. Impago en el alquiler.
La morosidad es la principal infracción contractual. Las causas son bastante distintas: por una parte están las encabezadas por profesionales, que intencionadamente no pagan el alquiler o consideran que tienen derecho a no pagar el alquiler, y se aprovechan de propietarios particulares o de empresas del sector inmobiliario que tengan muy poca o prácticamente ninguna experiencia.
Por otra parte encontramos a los inquilinos que tienen intención de pagar, pero que se encuentran con alguna situación que no les deja afrontar el pago del alquiler, por ejemplo porque se hayan quedado sin trabajo. En este caso el propietario no suele tener la capacidad financiera para dar una solución profesional a esta situación. Desde el inicio de la pandemia la morosidad ha ido aumentado, sobre todo entre los propietarios particulares.
