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Cuando el amor se va, aparecen los problemas. Uno de los más importantes es quién y en qué condiciones se queda la casa. En ese momento, a todos nos surge la duda de cuál es la mejor opción: comprar la parte de la vivienda a mi ex, venderla a un tercero y repartir el dinero…
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Muchas veces, para evitar posibles complicaciones la venta a un tercero se plantea como la mejor opción. Sin embargo, la realidad es que desde el punto de vista fiscal es mejor alternativa comprar la parte de la vivienda a tu ex y quedarte con ella, que venderla y adquirir una nueva. De esta forma, y como veremos en este artículo, puedes ahorrarte los impuestos de la venta y algunos de los de la compra a través de una extinción de condominio.
Entonces, ¿qué ocurre si se quiere quedar la casa uno de los miembros de la pareja? ¿Cómo se compra la vivienda a tu expareja? ¿Qué ocurre, además, si la hipoteca no se ha terminado de pagar? Hace algún tiempo te explicábamos cómo comprar una vivienda si eres una pareja no casada. Hoy te desglosamos el otro lado de la moneda: comprar la parte de la vivienda a tu ex en caso de separación.
En este caso, es fundamental el tipo de régimen económico que tenía establecida vuestra pareja. Según en qué comunidad autónoma residas, lo normal puede ser una sociedad de gananciales en la que todo -bienes y deudas- van a partes iguales; o en régimen de separación de bienes (se distinguen los bienes y deudas aportados al matrimonio antes y después de la boda). No obstante, la mayoría de expertos concluyen que, si hay acuerdo entre las partes, la mejor solución para comprar la parte de la vivienda a tu ex es realizar una extinción de condominio. Así la titularidad de la casa pasará a ser solo tuya.
A continuación vamos a darte la respuesta a tu pregunta inicial de ‘cómo comprar la parte de la vivienda a mi ex’ de acuerdo con los diferentes supuestos posibles. También, si la casa aún tiene pendiente parte del pago de la hipoteca.
Matrimonios en régimen de gananciales
Si se trataba de una pareja en régimen de gananciales, todos los bienes generados durante el matrimonio se repartirán a partes iguales tras la separación (no así los obtenidos por herencia o donación, que se consideran privativos).
El primer paso que debes dar si quieres comprar la parte de la vivienda a tu ex es determinar el valor del inmueble: puede hacerse de común acuerdo o a través de un perito independiente. En este caso, la persona que se quede con la vivienda en su totalidad deberá compensar económicamente -según el valor determinado- a su expareja.
Esta liquidación de gananciales debe realizarse en escritura pública ante notario y autoliquidada en Hacienda. No obstante, y pese a ser una compraventa, no hay que tributar por ella (ITP, Plusvalía Municipal, IRPF e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), ya que la transacción no computa como aumento o disminución del patrimonio en ninguno de los dos casos.
Un apunte importante: la cesión de la vivienda por una de las partes nunca puede ser gratuita, ya que se convertiría en una donación encubierta. Asimismo, la compensación económica debe ser equivalente al valor transmitido para que no se considere que se ha producido una ganancia patrimonial (en cuyo caso tendría que declararse en la Renta y tributar por IRPF).
Matrimonios con separación de bienes
En el caso de las parejas con separación de bienes, lo primero es aclarar si la vivienda se compró estando casados o antes, además de cuál fue el acuerdo establecido entre los dos cónyuges para su adquisición.
Si la vivienda se compró antes es considerada un bien privativo, por lo que cada uno es propietario del porcentaje de la vivienda estipulado en el momento de la compra. En este caso, la mejor alternativa es realizar una extinción de condominio por sus ventajas fiscales (un poco más abajo te explicamos esta fórmula).
Sin embargo, si el inmueble fue adquirido por la pareja durante el matrimonio, hay que seguir las pautas que marque el convenio regulador de separación o divorcio, que indica cómo se debe liquidar, disolver y adjudicar el bien. La sentencia de divorcio o separación del Juzgado de Familia servirá como prueba para aplicar la exención de impuestos y modificar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
