Foto Fuente Freepik
La crisis del coronavirus no solo ha golpeado con fuerza al sistema sanitario y a la economía. También, ha impactado de lleno en los contratos de alquiler de vivienda habitual, en los que han empezado a aparecer estipulaciones que menoscaban los derechos de los inquilinos. Desde fianzas adicionales a penalizaciones por el abandonar el inmueble arrendado antes de tiempo.
Foto Fuente Freepik
El objetivo de estas ‘clausulas covid’ es, fundamentalmente, asegurar el pago de la renta en un momento marcado por la incertidumbre y evitar posibles pleitos en el futuro, aunque en muchas ocasiones no cuentan con la suficiente cobertura jurídica.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga las partes un amplio margen de maniobra para adaptarse a las circunstancias de cada momento. Sin embargo, en su artículo 6 deja claro que existen disposiciones obligatorias que no podrán ser «modificadas en perjuicio del arrendatario o subarrendatario», y mucho menos de forma unilateral.
Renuncia a moratorias forzosas
Actualmente, los inquilinos pueden acogerse a una moratoria si su situación económica ha empeorado a causa del Covid-19 y el casero es una empresa pública o un gran tenedor de viviendas. Por otro lado, y aunque el arrendador sea un particular, es posible solicitar una prórroga obligatoria de todas las condiciones del alquiler, durante seis meses, aunque el contrato haya vencido.
Dada la deriva que ha tomado la crisis, muchas personas que ya se han beneficiado de estas medidas sociales, contempladas por el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, se están viendo en la necesidad de acceder de nuevo a ellas. El problema es que se topan con la oposición frontal de los propietarios, que no solo rechazan su petición sino que además les obligan a renunciar por escrito a futuras quitas y aplazamientos si quieren permanecer en la vivienda.
Resolución por retrasos en el pago de la renta
Según la última actualización del Fichero de Inquilinos Morosos, desde el pasado mes de septiembre, las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%. En vista de estas cifras, algunos propietarios (sobre todo grandes tenedores) han optado por curarse en salud obligando a la extinción automática del alquiler por el mero retraso de una mensualidad. Justifican esta contundente medida en al artículo 17 de la LAU que estipula que la renta deberán abonarse puntualmente, «dentro de los siete primeros días de cada mes».
Dos o más mensualidades por adelantado
Fuentes-Lojo advierte de que el aumento del paro, unido al desplome de la actividad económica, está repercutiendo en contra de las personas que quieren alquilar un piso o una casa. Básicamente, porque tienen que demostrar una mayor solvencia haciendo frente a varios meses por adelantado y a fianzas que pueden suponer hasta una anualidad.
La LAU es tajante a la hora de determinar que, en ningún caso, se podrá exigir el anticipo de más de un mes de renta. Además, solo se establece la posibilidad de constituir una fianza por un importe máximo de dos mensualidades. «Aun así, es muy complicado que el arrendatario pueda librarse de satisfacer estas garantías adicionales ya que, si no lo hace, es probable que el propietario se niegue a prestar su consentimiento», lamenta.
Duración inferior a 5 años
La legislación vigente atribuye a las partes la potestad de acordar la duración del arrendamiento, una libertad que muchos arrendadores y arrendatarios están aprovechando para firmar contratos más cortos e incluso para introducir supuestos de finalización del alquiler, por ejemplo, en en caso de se decrete un nuevo confinamiento o se recrudezcan las restricciones a la movilidad. Algo perfectamente válido.
Indemnización por desistimiento
Independientemente de la duración del alquiler, el artículo 11 de la LAU permite al arrendatario abandonar la vivienda una vez transcurridos los primeros seis meses, siempre que lo comunique con 30 días de antelación. Eso sí, se puede pactar que, llegado el supuesto, el propietario tenga derecho a recibir una indemnización una mensualidad por cada año que quedase por cumplir, o la parte proporcional de la anualidad vigente.
