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Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno. El Tribunal Supremo en una sentencia reciente ha aclarado cómo se puede calcular el valor que tiene el terreno y el valor de la vivienda construida, con el fin de saber si ha habido un aumento de valor, y Hacienda pueda exigir el pago del impuesto, o si no lo ha habido.
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El impuesto de la plusvalía municipal es cobrado por cada uno de los ayuntamientos del territorio español. Esta tasa o impuesto no grava el precio obtenido con la venta de la vivienda, sino el valor del suelo. Una sentencia del tanto del Tribunal Constitucional de julio de 2018 como del Tribunal Supremo anula al contribuyente el pago de este impuesto en caso de una venta con pérdidas, pero dejaba la puerta abierta a su cobro cuando se trata de ganancias.
Al ser un impuesto municipal cada ayuntamiento fija sus propias cuotas, por lo que la mejor forma de saber cuánto tendrías que pagar en caso de vender tu casa es ir a consultarlo a esta administración municipal. Eso sí, el impuesto tiene los mismos parámetros generales en la mayor parte de localidades del territorio español. En este post te explicamos cómo se calcula la cuota a la hora de pagar la plusvalía municipal.
Aplicar el impuesto sobre el valor del terreno ha sido muy beneficioso para algunas ciudades como Madrid, ya que en los últimos años ha aumentado considerablemente el valor catastral de los terrenos. y así el Ayuntamiento de Madrid ha podido recaudar más. Por ejemplo, pensemos en un solar adquirido por 200.000 euros, y trasmitido, una vez edificado, por 350.000 euros. Pues bien, si de los 350.000 euros de valor de transmisión, el 65%, según el recibo catastral corresponde al terreno, tendremos un valor de transmisión del terreno de 227.500 euros. Y, por tanto, la existencia de una “ganancia”, en comparación con el valor de adquisición del solar.
En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.
¿Qué es la plusvalía y cuándo se paga?
La fórmula de cálculo de este impuesto no tiene en cuenta el precio de compraventa, ni la ganancia obtenida, sino tan solo el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.
Este impuesto debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.
¿Dónde y cómo se tramita la plusvalía?
El impuesto debe tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.
Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante que hay que abonar y el plazo de pago voluntario.
¿Cómo calcular la plusvalía?
¿De qué depende?
Del tiempo que haga que eres propietario
Dependiendo de los años que haga que eres propietario vas a pagar más o menos. A partir de los 20 años ya pagarás la cuota máxima.
Del municipio en el que se encuentre el piso
Tanto el coeficiente interanual de variación del valor catastral, como el tipo impositivo, variarán según la localidad.
Del valor catastral de la vivienda
Lo encontrarás en el último recibo del IBI. Dependiendo de este valor catastral, pagarás más o menos plusvalía.
Calcular plusvalía paso a paso.
- Busca cuál es el coeficiente de actualización del valor catastral en tu localidad.
- Multiplícalo por los años que hace que eres propietario (máx. 20) para obtener el % de incremento final.
- Aplica el % de incremento final al valor catastral de tu vivienda para obtener la base imponente.
- Multiplica el tipo impositivo de tu localidad por la base imponible, para saber la cuota total a pagar.
¿Cómo evitar pagarla?
- Si tu vivienda es una finca rústica no tendrás que pagar plusvalía municipal.
- Si vendes tu piso por debajo del valor de compra estás exento de pagarla.
Algunos ayuntamientos tienen bonificaciones para ciertos grupos de edad o reducciones para determinados casos, como por ejemplo el tema de las herencias (en este caso tendrás que tener en cuenta los impuestos de sucesiones). Por este motivo aconsejamos acudir al ayuntamiento correspondiente para que al pagar el impuesto conozcas con certeza la cuota final en caso de vender tu propiedad.
