Alquiler con opción a compra, ¿qué es?

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La dificultad para acceder al crédito y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar un inmueble, terminen viviendo de alquiler. Y es que para muchas de ellas el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra.

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¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una fórmula a través de la cual un inquilino puede vivir en la vivienda en cuestión en régimen de alquiler, por un tiempo estipulado en el contrato y al finalizar ese plazo, tiene derecho a comprar esa vivienda al precio que se fijó previamente. De este precio hay que descontar la cantidad (totalidad o parte) que el inquilino haya estado pagando mensualmente para ese fin.

¿Qué requisitos mínimos tiene que tener el contrato?

Que el precio para la futura compra esté fijado en el contrato.
Tiene que estar recogido el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el arrendador no quiera.
En la mayoría se recoge una prima. Es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. En muchos de ellos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.

Modo y plazo para ejercitar la opción a compra.

Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar la decisión de hacerla efectiva dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario, aunque se puede recoger en el propio contrato otra manera distinta. Cabe destacar, que sólo la designación de notaría no basta, sino que se tiene que llevar a cabo el acta notarial.

Respecto al plazo, lo habitual es que se acuerde al inicio del alquiler por las partes. Aunque si no se hace, y no se llegue a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, un juez puede decidirlo.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Inconvenientes

Puede perder tiempo si lo que quería era deshacerse de la vivienda vendiéndola y finalmente el inquilino decide no comprarla.

Durante el tiempo que dure el contrato no puede vender la propiedad aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino.

Si suben los precios de las viviendas, no tiene margen para aumentarlo, ya que queda fijado de antemano en el contrato

Ventajas

Gana dinero con el alquiler desde el primer momento.

Tiene un buen seguro de impago del alquiler por la alta prima inicial que se suele abonar.

Es una forma de sacarle partido a la vivienda de forma inmediata y sin renunciar a una futura venta.

Sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar su vivienda.

Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda con lo abonado en la prima.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino

Inconvenientes

Pierde la prima abonada inicialmente si finalmente no opta por la compra de la vivienda.

Si durante el tiempo de alquiler bajan los precios de las viviendas, no podrá beneficiarse en ese inmueble en cuestión, ya que el precio está fijado previamente.

La carga fiscal para el inquilino es importante. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:
- Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
- La opción de compra estará igualmente sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.